Валерій Кирилко, власник групи компаній «Індустріальні парки України», голова правління ГС «Всеукраїнська асоціація індустріальних парків» взяв участь у реєстрації 45 індустріальних парків.
Значення концепції індустріального парку, яку реєструє та розглядає Міністерство економіки України. 
1. Загальне розуміння ролі концепції
Для багатьох ініціаторів, які вперше стикаються з процедурою реєстрації індустріального парку, не до кінця зрозуміло:
- у якому форматі розробляється концепція;
- що саме вона повинна відображати;
- яке її практичне значення.
Насамперед важливо усвідомити: концепція індустріального парку не є бізнес-планом і не є комерційною моделлю проєкту.
2. Сутність концепції
Концепція — це соціально-економічний меморандум ініціатора, який фіксує його намір розвивати індустріальний парк на конкретній території.
Вона:
- демонструє бачення розвитку території;
- окреслює очікувані соціально-економічні ефекти;
- формалізує стратегічні наміри;
- подається для реєстрації в установленому законом порядку.
3. Теоретичний характер документа
У більшості випадків на момент реєстрації:
- у ініціатора відсутні конкретні учасники або резиденти;
- немає підписаних договорів із суб’єктами господарювання;
- відсутня фіналізована бізнес-модель.
Особливо це характерно для:
- територіальних громад;
- девелоперів, які ініціюють створення парку на ранньому етапі.
Тому значна частина інформації, викладеної в концепції, має прогнозний і теоретичний характер. Вона відображає наміри, а не гарантовані результати.
4. Практична сила концепції
Надати концепції статус повноцінного інвестиційного проєкту або бізнес-плану — складно. Вона:
- не гарантує реалізацію зазначених показників;
- не фіксує жорстких фінансових зобов’язань;
- не є інструментом прямого залучення інвестицій.
Її головна функція — правова та декларативна:
створити підставу для включення парку до Реєстру індустріальних парків України.
5. Очікування vs. фактичний результат
У концепції описуються:
- очікування ініціатора від реалізації парку;
- прогнозовані обсяги інвестицій;
- кількість робочих місць;
- галузева спеціалізація.
Проте на практиці, коли парк починає розвиватися, кінцевий результат часто суттєво відрізняється від первинно задекларованого.
Різницю між концепцією та фактичним розвитком індустріального парку можна порівняти з різницею між дитиною та дорослою людиною:
формально це один і той самий суб’єкт, але реальний стан на старті та в кінцевому результаті може кардинально відрізнятися.
Висновок
Реальне значення концепції індустріального парку полягає в наступному:
- це стратегічна декларація намірів ініціатора;
- це юридична підстава для державної реєстрації парку;
- це рамковий документ, що окреслює соціально-економічне бачення розвитку території;
- це стартова точка, яка не визначає остаточну модель та кінцевий вигляд проєкту.
Таким чином, концепція — це початковий програмний документ, а не фіналізований інвестиційний продукт.
Скільки часу займає шлях від ідеї до подачі документів у Мінекономіки
Тривалість підготовчого етапу — від моменту, коли ініціатор приймає рішення створити індустріальний парк, до подачі документів у Міністерство економіки — напряму залежить від стартової готовності проєкту.
Ключове питання: чи сформовано повний та коректний пакет базових документів на момент ініціації?
Ідеальний сценарій: коли документи готові
Якщо земельна ділянка належним чином оформлена, правовстановлюючі документи відповідають вимогам, містобудівна документація наявна, а договірні відносини структуровані — процес підготовки є прогнозованим.
У такому випадку строки виглядають так:
- Розробка концепції — від 1 до 1,5 місяця.
- Збір і формування пакета документів — до 1 тижня (за умови їх фактичної готовності).
- Подача до Мінекономіки — одразу після фіналізації пакета.
За сприятливих умов індустріальний парк може бути внесений до Реєстру приблизно через три місяці після подачі документів.
У більш реалістичному сценарії, з урахуванням можливих зауважень, процедура триває від шести до дев’яти місяців.
Причина різниці — у міжвідомчому погодженні. Після першого кола розгляду Мінекономіки акумулює зауваження від профільних органів. Час на їх усунення може становити від кількох днів до кількох місяців, що безпосередньо впливає на загальний строк реєстрації.
Типова ситуація: документи не готові
На практиці значна частина ініціаторів звертається вже з наміром створити парк, але без належної підготовки базових активів та документів на них.
Найпоширеніші проблеми:
- неоформлені або некоректно оформлені документи на землю;
- помилки в договорах оренди;
- об’єкти нерухомості не переоформлені на ініціатора;
- відсутність актуальної містобудівної документації.
У таких випадках підготовчий етап може тривати не місяці, а роки.
Були кейси, коли первинна консультація щодо створення індустріального парку відбулася навесні 2023 року, а повний пакет документів для розробки концепції був готовий лише на початку 2025-го. Тобто майже півтора року пішло виключно на:
- впорядкування земельних питань;
- переоформлення нерухомості;
- приведення договорів у відповідність;
- розробку та затвердження містобудівної документації.
І лише після завершення цього етапу розпочалася безпосередня розробка концепції та подача документів на реєстрацію.
Висновок
Час від «хочемо створити парк» до подачі документів у Мінекономіки може становити:
- 1,5–2 місяці — у разі повної стартової готовності;
- 6–9 місяців і більше — з урахуванням зауважень у процесі погодження;
- до кількох років — якщо базові правові та містобудівні питання не врегульовані.
Таким чином, швидкість запуску процедури реєстрації визначається не стільки бюрократичним процесом, скільки рівнем попередньої юридичної та інфраструктурної підготовки проєкту.
Найпоширеніші помилки при виборі земельної ділянки для індустріального парку
У більшості випадків ініціатор не обирає ділянку «з нуля». Приблизно у 80% звернень замовник вже має конкретну земельну ділянку — у власності, в оренді, разом із придбаними об’єктами нерухомості або отриману в межах партнерських домовленостей. Тобто рішення про локацію часто є історично зумовленим.
Водночас існують проєкти, де вибір земельної ділянки передує створенню індустріального парку. Саме на цьому етапі допускається найбільше стратегічних помилок.
1. Недооцінка технічних характеристик ділянки (Greenfield)
Одна з ключових проблем — поверхнева оцінка фізичних параметрів території.
Йдеться про:
- складну геологію;
- заболоченість;
- перепади висот;
- несприятливі ґрунтові умови;
- необхідність масштабних земляних робіт.
На етапі прийняття рішення ці фактори часто ігноруються або недооцінюються. У результаті витрати на інженерну підготовку території можуть суттєво перевищити первинні розрахунки та зробити проєкт економічно менш привабливим.
2. Відсутність або віддаленість інженерних комунікацій
Друга системна помилка — вибір ділянки без належної оцінки доступу до інфраструктури:
- електропостачання необхідної потужності;
- газопостачання;
- водопостачання та водовідведення;
- транспортної логістики.
Навіть якщо технічно підключення можливе, значна віддаленість мереж призводить до різкого зростання капітальних витрат. У деяких випадках саме вартість підведення комунікацій стає критичним фактором, який гальмує реалізацію проєкту.
3. Юридичні ризики при виборі Brownfield-об’єктів
Якщо йдеться про формат brownfield (наявна забудова), ризики зміщуються у правову площину.
Типові проблеми:
- складна структура власності на об’єкти нерухомості;
- неможливість викупити окремі будівлі;
- обмеження у користуванні землею;
- невідповідність правового статусу земельної ділянки вимогам законодавства.
Окрема категорія — земельні ділянки у постійному користуванні (часто спадщина радянського періоду) або у державній формі користування, що ускладнює або робить неможливою подачу на реєстрацію індустріального парку без попереднього переоформлення.
Неповна юридична перевірка на старті може призвести до багатомісячних або навіть багаторічних затримок.
4. Ігнорування фактору трудових ресурсів
Ще одна недооцінена складова — кадровий потенціал регіону.
Ініціатори часто концентруються на земельних та інфраструктурних параметрах, але не аналізують:
- наявність кваліфікованої робочої сили;
- демографічну ситуацію;
- конкурентне середовище на ринку праці;
- близькість навчальних закладів та центрів підготовки кадрів.
Без розуміння джерел формування трудового ресурсу навіть інфраструктурно сильна локація може втратити інвестиційну привабливість для резидентів.
Висновок
Основні помилки при виборі земельної ділянки для індустріального парку пов’язані з недооцінкою чотирьох факторів:
- технічної придатності території;
- доступності інженерної інфраструктури;
- юридичної чистоти активів;
- кадрового потенціалу регіону.
Рішення про локацію має прийматися не з позиції «земля вже є», а з позиції майбутньої економіки парку. Саме глибокий попередній аудит визначає, чи стане ділянка точкою зростання, чи джерелом системних ризиків.
Досвід реєстрації індустріальних парків на базі brownfield
Проєкти індустріальних парків на базі brownfield становлять близько 30% від загальної кількості парків, з якими ми працювали. Це окремий сегмент із власною специфікою, насамперед у частині перевірки нерухомості та правового статусу земельної ділянки.
Законодавчі обмеження: два ключові критерії
Відповідно до Закону України «Про індустріальні парки», для парків, що створюються на базі існуючих промислових територій, передбачені два принципові запобіжники:
- Вік об’єктів нерухомості — будівлі та споруди мають бути введені в експлуатацію щонайменше за 10 років до прийняття рішення про створення індустріального парку.
- Відсутність господарської діяльності — протягом останніх 5 років на території не повинна здійснюватися господарська діяльність.
Ці вимоги спрямовані на недопущення зловживань і формального використання механізму індустріальних парків для оптимізації діяльності діючих підприємств.
Перший етап: аудит нерухомості
Робота з brownfield-проєктом завжди починається з детального аналізу:
- фактичного стану об’єктів нерухомості;
- історії їх експлуатації;
- наявності або відсутності господарської діяльності;
- можливості отримання підтверджуючих документів, зокрема довідки за формою № 20-ОПП.
Важливо встановити, чи використовуються об’єкти на момент підготовки до реєстрації та чи відповідають вони законодавчим критеріям.
Другий етап: правовий статус земельної ділянки
Не менш критичним є аналіз земельних документів.
Поширена проблема — короткострокові договори оренди. Для реєстрації індустріального парку необхідно, щоб:
- строк оренди становив не менше 30 років;
- у договорі було прямо передбачено право орендаря на створення індустріального парку.
За відсутності цих умов процедура реєстрації неможлива без попереднього переоформлення документів.
Таким чином, початковий етап роботи з brownfield — це фактично юридична «підготовка території»: приведення у відповідність документів на нерухомість і землю.
Подальша процедура: аналогічна greenfield
Після врегулювання правових питань процедура відбувається за стандартним алгоритмом:
- аналіз потенціалу громади;
- оцінка інженерної інфраструктури;
- формування фінансово-економічної моделі;
- розробка концепції;
- подача документів на реєстрацію та проходження міжвідомчого погодження.
Окрім специфічних вимог до віку об’єктів і відсутності діяльності, механіка реєстрації не відрізняється від інших індустріальних парків.
Висновок
Brownfield-проєкти мають потенціал швидшого запуску завдяки наявній забудові та інфраструктурі. Однак їхня ключова складність — у юридичній площині.
Якісна попередня перевірка нерухомості та земельних прав визначає, чи стане такий проєкт реальним інструментом ревіталізації території, чи перетвориться на тривалий процес усунення правових невідповідностей.
Спеціалізація чи універсальність: яку модель обрати індустріальному парку
Питання вибору між вузькою спеціалізацією та універсальним форматом індустріального парку не має універсальної відповіді. Практика показує, що модель розвитку найчастіше формується «від зворотного» — виходячи з наявних активів або якірного інвестора.
Коли спеціалізація формується природно
Якщо ініціатор вже має промисловий актив або конкретного інвестора, саме він визначає профіль парку.
Наприклад, під час реєстрації індустріального парку «BF Terminal» у Закарпатській області спеціалізація була сформована навколо деревообробки. Якірним підприємством став завод із виробництва МДФ, який займає близько 70% території парку. Відповідно, решта площі орієнтується на підприємства, пов’язані з цією галуззю — меблеві виробництва та інші компанії, що використовують МДФ у своїй діяльності.
Аналогічна логіка застосовувалася при створенні індустріального парку «Красилів Технопарк», оточеного підприємствами металообробної галузі. Ініціатори обрали профіль, який органічно відповідає економічному середовищу регіону.
У таких випадках спеціалізація є економічно обґрунтованою та підсилює синергію між резидентами.
Коли доцільний універсальний формат
Інша ситуація — коли на старті відсутній якірний інвестор або виробництво, яке займає значну частину території.
У таких випадках доцільніше обирати універсальний формат парку. Це дозволяє:
- зберігати гнучкість у переговорах із потенційними резидентами;
- не обмежувати коло інвесторів;
- адаптуватися до ринкової кон’юнктури.
Водночас навіть універсальний парк повинен враховувати регіональні особливості. Наприклад, у рекреаційних або екологічно чутливих зонах недоцільно розглядати хімічну промисловість. Такі обмеження зазвичай фіксуються у концепції та враховуються керуючою компанією при відборі резидентів.
Вплив регіонального контексту
Часто ініціатори орієнтуються на історичну спеціалізацію регіону — аграрний сектор, металообробку, машинобудування тощо. Проте це не завжди означає жорстке обмеження профілю.
На практиці, якщо до «аграрного» або «металообробного» парку приходить великий інвестор з іншої галузі, здатний забезпечити значні інвестиції та робочі місця, спеціалізація не стає бар’єром. Головне — відповідність законодавству та стратегічним інтересам громади.
Висновок
Стратегія вибору виглядає так:
- якщо є якірний інвестор або виробництво, яке визначає профіль парку, — спеціалізація формується навколо нього;
- якщо такого інвестора немає — доцільніше обирати універсальний формат із урахуванням екологічних та регіональних обмежень.
Таким чином, спеціалізація — це не самоціль, а інструмент розвитку. Вона має випливати з економічної логіки проєкту, а не з формального позиціонування.
Мотивація ініціаторів: хто і навіщо створює індустріальні парки
У процесі переговорів із потенційними ініціаторами індустріальних парків чітко простежуються різні моделі мотивації. Їх можна умовно поділити на три основні групи та кілька менш поширених категорій.
1. Промисловий ініціатор: парк під власне виробництво
Найбільш чисельна категорія на сьогодні — промислові компанії, які створюють індустріальний парк під розвиток власного підприємства.
Це модель, у якій:
- парк формується навколо якірного виробництва;
- значна частина території використовується самим ініціатором;
- статус індустріального парку розглядається як інструмент масштабування та залучення суміжних резидентів.
Наразі саме цей тип замовника домінує: близько 60% парків, які перебувають у процесі реєстрації, належать до промислових ініціаторів. Для бізнесу це спосіб систематизувати розвиток виробництва та інтегрувати його у формат організованої промислової екосистеми.
2. Девелоперська модель: індустріальний парк як інвестиційний продукт
Другий поширений тип — девелопери.
Йдеться про компанії, які:
- володіють промисловою територією або орендують земельну ділянку;
- реєструють її як індустріальний парк;
- будують або реконструюють виробничі та складські об’єкти;
- передають їх в оренду чи продають резидентам.
У цій моделі індустріальний парк — це структурований девелоперський проєкт із прогнозованою моделлю монетизації: оренда площ, продаж землі або готових об’єктів нерухомості.
3. Громади: інструмент економічного розвитку
Третя категорія — органи місцевого самоврядування.
Для громад індустріальний парк є механізмом:
- залучення інвестицій;
- створення робочих місць;
- розширення податкової бази;
- стимулювання регіонального розвитку.
Водночас частка громад серед ініціаторів суттєво зменшилася. Якщо до повномасштабної війни вони формували до 80% запитів, то сьогодні їхня частка становить приблизно 15–20%. Активність приватного бізнесу наразі переважає.
Менш поширені моделі
Окрему категорію становлять так звані інвестиційно-спекулятивні ініціатори. Це власники земельних ділянок або старих промислових зон, які:
- реєструють індустріальний парк;
- підвищують інвестиційну привабливість активу;
- у подальшому продають його девелоперу або стратегічному інвестору.
Також трапляються поодинокі випадки, коли мотивація є радше ситуативною — створення парку «як тренд» без чіткого економічного обґрунтування або стратегії розвитку. Такі ініціативи, як правило, потребують додаткової концептуалізації, адже сам по собі статус індустріального парку не є бізнес-моделлю.
Висновок
Мотивація ініціатора визначає архітектуру майбутнього проєкту.
- Промисловий бізнес створює парк як інструмент масштабування.
- Девелопер — як структурований інвестиційний продукт.
- Громада — як механізм економічного розвитку території.
Розуміння цієї мотивації на старті дозволяє правильно сформувати концепцію, фінансову модель та стратегію залучення резидентів.
Чи сформувався в Україні ринок консалтингу для ініціаторів індустріальних парків
Ринок консалтингових послуг у сфері створення та реєстрації індустріальних парків в Україні вже існує. Водночас він залишається вузьким і малоконкурентним.
Причина проста: це спеціалізована ніша з обмеженою кількістю замовників. Йдеться не про тисячі клієнтів, а радше про десятки потенційних ініціаторів щороку. Тому ринок не має масштабності, характерної для класичного юридичного чи девелоперського консалтингу.
Структура ринку та частка профільних гравців
За останні шість років ми зареєстрували 45 індустріальних парків із 80 створених за цей період в Україні. Тобто фактично близько 60% усіх зареєстрованих парків і до 80% профільного консалтингового сегмента припадає на нашу компанію.
Інші парки здебільшого реєструються самостійно ініціаторами. Як показує практика, це часто означає повторні подачі документів, доопрацювання концепцій та проходження кількох ітерацій погодження.
Хто ще працює на цьому ринку?
Конкуренція присутня, однак вона має фрагментарний характер. Переважно це два типи компаній:
- Юридичні компанії.
Деякі юридичні фірми надають послуги з реєстрації індустріального парку як додаткову опцію для своїх клієнтів. Часто замовники сприймають створення індустріального парку як суто юридичну процедуру. Насправді ж це комплексний процес, який охоплює не лише правові, а й економічні, містобудівні, інфраструктурні та інвестиційні аспекти.
Для більшості юридичних компаній ця послуга не є профільною — вона розглядається як додатковий напрям монетизації клієнтської бази.
- Проєктні та інжинірингові компанії.
Архітектурні бюро та проєктні організації, які розробляють детальні плани територій, майстер-плани або проєкти промислової нерухомості, іноді отримують запит від замовника і на супровід реєстрації індустріального парку. Частина з них надає такі послуги.
Втім, як і у випадку з юридичними компаніями, цей напрям зазвичай не є для них основним.
Питання якості та спеціалізації
Ключова проблема додаткових гравців полягає не в наявності компетенції як такої, а в рівні концентрації на цьому продукті. Якщо реєстрація індустріального парку не є основною спеціалізацією компанії, вона, як правило, не формує глибоку експертизу в частині:
- стратегічного позиціонування парку;
- моделювання майбутньої структури резидентів;
- підготовки концепції з урахуванням вимог Мінекономіки;
- побудови логіки взаємодії ініціатора, керуючої компанії та потенційних інвесторів.
Саме через вузькість ніші кількість компаній, які системно та регулярно працюють у цьому сегменті, залишається обмеженою — їх не більше десятка по всій країні.
Висновок
Консалтинг у сфері створення індустріальних парків в Україні вже сформувався як окремий напрям, однак залишається вузькоспеціалізованим ринком із невеликою кількістю гравців. Більшість послуг надається профільними компаніями, тоді як інші учасники ринку працюють у цьому сегменті епізодично, як у додатковому напрямі своєї основної діяльності.
Зміна балансу: від домінування громад до приватної ініціативи
Ще до початку повномасштабної війни я наголошував: без активної участі приватного бізнесу ринок індустріальних парків не зможе вийти на якісно новий рівень розвитку. Поки ініціатива залишалася переважно за громадами, галузь фактично «топталася на місці».
Ситуація почала змінюватися у 2022 році після запровадження законодавчих преференцій для індустріальних парків, а з 2024 року — після появи механізмів прямої державної фінансової підтримки. Саме ці два фактори стали тригером активізації приватного сектору.
Динаміка пропорцій: цифри говорять самі за себе
До 2022 року структура ринку виглядала так:
- близько 80% — комунальні парки,
- близько 20% — приватні.
Сьогодні ситуація принципово інша. Щороку 60–70% нових реєстрацій припадає на приватні індустріальні парки. У загальній структурі вже сформувалася пропорція:
- 65% — приватні парки,
- 35% — комунальні та державні.
Це системний зсув, який свідчить про перехід ринку в іншу фазу розвитку.
Чому комунальні парки розвивалися повільно
Комунальні ініціативи традиційно стикалися з низкою обмежень:
- дефіцит фінансових ресурсів;
- нестача управлінських і стратегічних компетенцій;
- відсутність досвіду реалізації масштабних девелоперських проєктів;
- слабко розвинений ринок професійних керуючих компаній.
Навіть сьогодні кількість мережевих керуючих компаній, здатних системно розвивати індустріальні парки, залишається обмеженою. А без сильного оператора індустріальний парк рідко переходить від декларації до реальної індустріалізації.
Чому приватні парки мають вищу ймовірність успіху
Для приватного бізнесу індустріальний парк — це не соціальний проєкт, а інвестиційна модель.
Приватний ініціатор одразу відповідає на ключові питання:
- звідки буде фінансування;
- яка бізнес-модель;
- які джерела доходу;
- хто буде резидентом;
- яка стратегія маркетингу та залучення інвесторів.
Це може бути:
- розвиток власного промислового виробництва,
- девелоперська модель із подальшою здачею або продажем об’єктів,
- комбінована стратегія з кількома потоками доходів.
Саме тому ймовірність успішної реалізації приватних індустріальних парків суттєво вища.
Результат: реальне зростання активних парків
Найкращий індикатор ефективності тренду — кількість реально працюючих парків.
До початку 2022 року в Україні було лише чотири активні індустріальні парки.
Станом на сьогодні їх уже 37 — і більшість із цього зростання відбулася протягом останніх чотирьох років.
Безумовно, це результат комплексних факторів, однак одним із ключових драйверів стало саме зростання частки приватних ініціатив. Бізнес, який бачить у парку економічний сенс і власну вигоду, здатен значно швидше переводити проєкт із стадії концепції в стадію реальної індустріалізації.
Висновок
Зміна балансу на користь приватних індустріальних парків — це позитивний та стратегічно важливий тренд. Він свідчить про дорослішання ринку, підвищення його інвестиційної привабливості та перехід від формальної реєстрації до практичної реалізації промислових проєктів.
